그림으로 보는 마산도시변천사 (206) - 강점제3시기

지난 회까지는 ‘토지이용’에 대한 추정을 각종 문헌과 사진(가. 문헌과 사진에 나타난 토지이용)과 도시공간·소유상태(나. 도시공간·소유상태를 통한 추정)을 이용하여 살펴보았습니다만 이번에는 토지의 가격을 통한 추정 방법에 대해 설명해보도록 하겠습니다.

다. 토지가격에 의한 추정

시가지 내 토지의 가격은 일반적으로 토지의 상업적 가치에 의해 결정된다고 볼 수 있기 때문에 각 지역의 토지가격을 알게 되면 비교적 정확하게 당해 지역의 토지이용상태를 알 수 있습니다.

1) 사정(査定) 당시 원마산의 토지등급

필자가 작성한 1912년 당시 원마산 토지이용도에 나타나는 1,157필지의 사정토지대장을 확인하였습니다. 다음 그림은 사정토지대장 중 남성동1번지의 사본입니다.

확인 후에는 각 토지를 등급에 따라 구분하여 그 결과를 그림으로 나타내 당시 토지이용상태를 판단하였습니다.

그런데 등급 외에 토지의 가치를 알 수 있는 것이 토지의 과세가격입니다.

(일제는 토지조사 후 토지대장의 집계부를 조제할 때, 지가의 산출에 앞서 등급조사부에 일 필지마다 등급을 기입하고 지목별로 등급을 나눈 후 각 필수를 계산한 다음 이를 등급조사부의 합계 필지수와 대조하는 등 계산의 정확을 기했다. 그 다음 100평당 지가금표에 의하여 민유과세지 1필마다 지가(地價)를 산출한 것을 전위(錢位)까지 당해 란에 기입하고, 지적 및 지가를 지목별과 등급별의 2가지로 집계하여 이를 따로 국유지, 민유과세지, 민유불과세지(不課稅地)의 3가지로 구분한 지목별, 등급별 집계표를 조제하였다. 그런데 이 산출사무의 정확을 기하기 위하여 등급별로 지적을 집계한 다음 그 지가를 산출하고 집계표와 대조하였는데, 산출지가에 단수처리(端數處理) 관계로 과부족(過不足)이 생긴 것도 매필마다 그 과부족액을 계산하여 1전(錢)도 틀리지 않게 검산하였다. 지가 산출은 당초 100평당 지가금표에 의하여 일필지마다 계산했지만 비능률적이라 나중에는 이를 폐지하고 그 대신 특별히 지가산출표를 만들어 당해 지적에 대한 지가를 가장 간편하게 찾아낼 수 있도록 하였다. / 元永喜, 韓國地籍史, 1971, pp.402-405, 普文出版社)

토지대장에 기재된 과세가격은 해당 토지의 단위지가에 의해 1필지 당 계산한 금액이기 때문에 토지대장의 과세가격을 지적(地積)으로 나눈 값이 당시의 토지의 단위 가격이라고 볼 수 있습니다.

또한 등급만으로 토지의 가치를 결정함으로써 발생할 수 있는 오류를 크로스체크(cross-check)하기 위해 각 필지를 위의 방법으로 환산하여 해당 토지의 단위 지가를 찾아 등급과의 함수 관계를 확인하였는데 그 결과가 다음 표입니다.

(등급은 원본을 그대로 옮긴 것이고 地價는 평당 가격으로 환산하여 얻음 값임, 地價가 기재되지 않은 등급은 원마산 대지 1,157필지에 나타나지 않았기 때문임, 地價單位 : 圓)

이 표를 통해 25등급 이하는 1등급에 0.10원 이하, 25등급부터는 1등급에 0.10원, 35등급부터는 0.20원, 42등급부터는 0.50원, 67등급부터는 1.00원씩 가산되는 방법을 적용하였음을 알게 되었습니다. 예상했던 대로 토지과세가격과 등급이 정비례 관계로 나타났기 때문에 등급만으로 토지 분류도를 작성하였습니다.

대상 토지 1,157필지는 최저 17등급에서 최고 77등급까지 분포되어 있었는데 이를 모두 여섯 단계로 구분하여 나타낸 것이 다음 그림입니다.   

이 분석도를 통하여 마산창을 중심으로 하여 서굴강과 동굴강을 감싸고 있는 남성동 해안 일대가 가장 번성한 지역이었다는 것을 확인하게 되었습니다.

특히 현재의 남성동 파출소 아랫길(전 중소기업은행 앞 도로)이 가장 요지(要地)였는데, 마산 최초의 한국인 회사 「원동상사」도 1920년 이 도로변에서 창업하여 1920년대 말 사옥을 신축한 거리입니다.

이런 세력은 부림동과 창동의 경계가 되는 현 경남은행 부림동 지점 앞길로 이어졌다는 것을 알 수 있었으며 또한 현재의 창동 네거리의 동서방향으로 나가는 도로변도 상업기능 밀도가 높았다는 것을 확인할 수 있었습니다.

이를 중심으로 창동․수성동․부림동․중성동․동성동으로 상권이 확산되어 있었는데 전체적으로 보아 도로변과 안쪽의 차이도 크게 나타나고 있어서 도로변의 대부분은 상점이었던 것으로 보입니다.

하지만 원마산의 동쪽지역인 동성동 일대는 등급이 낮게 나타나 주거지로 사용되었을 것이라는 추정을 확인시켜주고 있습니다.

이 분류도를 1912년 토지이용도인 아래 그림과 비교해보면 일본인의 원마산 토지침투 현상을 정확하게 파악할 수 있습니다.

분류도에서 지가가 높은 곳으로 나타나는 51등급 이상의 지역의 상당한 면적이 일본인 소유였으며 특히 71등급 이상의 초고가 대지의 대부분이 일본인 소유였다는 것입니다.

그런가하면 부림동시장 쪽으로 오르는 길은 이 시기 중국인들의 소유 토지가 많았는데 이 그림을 통해 중국인들이 원마산의 중심상권에 자리를 잡고 있었다는 것을 알 수 있었습니다.

그러나 동굴강을 감싸고 있는 어선창 일대 좁은 지역의 소규모 고가(高價)대지들은 한국인의 소유로 남아있었습니다.

범례의 남성동 141번지는 1931년 간행된『경상남도 통계연보』에서 기재된 것으로서 당시 마산의 대지 중 가장 고가(高價)였던 필지입니다.

이러한 변화를 시계열적으로 분석해 보면 재미있는 결과를 도출할 수 있을텐데 그러지 못해 아쉽습니다.<<<